Property madness #15: data mess

真的成交 假的價格？撰文:唐榮欄名:樓論 昨日談到一手的「面價」問題，在新額外印花稅制實施下，二手住宅樓價亦可能出現「面價」問題，依照唐榮截至目前收集的市場數據，暫未出現2010年11月20日或以後簽訂正式買賣合約，而新業主在其後放盤又成功售出的個案，亦即二手市場暫未有住宅交易，需要繳付額外印花稅，市場都在翹首以待，看看要付新稅的二手成交，最終的額外印花稅買賣雙方如何協商、安排，是否成為首例和市場往後交易的習慣呢？ 單位成交金額 或「急跌急升」 假設成交的單位不用付額外印花稅，成交價格應該是真實價格。如果要付額外印花稅，以六個月內要付15%為例，正如本報「解讀政府新招」欄目所提到，業主急放，願意全數支付15%額外印花稅給買家，雙方協議，有關印花稅直接從樓價中扣除，此舉可令新買家少付一點印花稅，即今日1,000萬元買入單位，下個月因某些原因急讓，決定代買家付印花稅並從樓價扣減，結果成交價為850萬元，買家亦因成交價下降，原要付額外印花稅150萬元減至127.5萬元。換言之，在土地註冊處登記成交的價格是850萬元，而隔鄰單位日前成交卻是1,000萬元，因為是3年前購入，近日轉售，不涉額外印花稅。 理論上兩宗成交真實、有承接的價位是1,000萬元，若兩者先後登記成交，卻出現1,000萬元與850萬元兩宗不同銀碼的交易，將令樓價出現「急跌」15%的詭異情況。 又或者今時狂牛再起，業主瘋狂加價，一個月前1,000萬元購入，今時升至1,200萬元，原來轉售帳面即賺200萬元，不過要付180萬元額外印花稅，業主聲言代付全數印花稅，不過樓價加至1,400萬元（額外印花稅210萬元），剛好又有買家千金難買心頭好不介意買入。同樣情況，剛好比鄰單位3年前買入今時轉手1,200萬元，那樓價會否詭異地出現「急升」逾一成半的情況？ 當然，理論上，市場買家會挑3年前購入的單位，因為成交價會影響印花稅金額，價愈高印花稅自然愈高，但真的是瘋牛市時又如何？沒有3年前單位，只有短炒盤又如何？ 兩條件相似單位 叫價或不同 就算是雙方協議各付一半，樓價1,000萬元成交，買賣雙方的成本加大了75萬元，事涉7.5%的樓價，這些都不會在各種樓價數據上反映，坐向、面積、層數所有元素幾乎一樣的兩個單位，一個是一年前、一個是一星期前買入，未來願意出售的價位亦有不同。 這種吊詭相信會在不同價格的二手成交中出現，或者，如一些市場人士預料，由11月20日起，未來1年，均極少出現11月20日買入後再轉售的個案，其中半年內轉售或會絕迹，因為理論上，11月20後買入單位的業主，他們已經過深思熟慮，不論外在因素如經濟轉壞、或個人因素如忽然急需現金等等，都不會選擇出售單位，主要是半年樓價若能上升一成半（僅抵銷額外印花稅）、甚至兩成的機會極微，有的話，政府亦不止於推出今時的殺招。 唐榮愈想愈煩惱，愈想愈吊詭，額外印花稅是新生事物，未來將如何影響樓價，屋苑相同價位的成交或者背後已涉及不同的成本，對市場產生的根本性變化，唐榮真要好好觀察。大家都在等待「第一宗」成交出現。 而唐榮為此特別呼籲，未來各大寶號發放二手成交時，煩請特別註明，是2010年11月20日後簽訂正式買賣合約還是之前已簽，而今時再轉售的，更進一步能說明一下額外印花稅的繳交分配方式就感激萬分了！